Vous devez afficher un extrait de votre permis de construire sur le terrain où vous envisagez de travailler. Comme vous le savez certainement, cette obligation permet à un voisin de contester votre permis s’il se sent lésé. La preuve de votre exposition — qui doit durer deux mois — peut être faite par déclaration d’huissier de justice. C’est un bon moyen d’éviter toute réclamation.
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Plan de l'article
Pourquoi demander à un huissier de justice de montrer son permis de construire ?
Les contraintes légales expliquent l’utilité des services d’un huissier de justice au moment de l’affichage, sur votre terrain, votre permis de construire. En cas de litige, vous devrez justifier les formalités de signalisation prescrites par le Code d’urbanisme.
Modalités d’affichage qui ont été récemment modifiées…
( mis à jour le 31/07/2018) Le règlement sur les litiges et l’affichage des permis d’urbanisme a évolué significativement récemment, notamment à la suite de l’adoption de la loi ELAN et de diverses dispositions complémentaires par décret et décret ministériel. En particulier, depuis le décret du 24 mai 2018 relatif au certificat d’urbanisme, au permis de construire et aux autorisations d’urbanisme et modifiant le code de l’urbanisme, il n’est plus obligatoire de mentionner la date d’affichage à la mairie sur le panneau.
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Rappelons que l’article R. 424-15 du Code d’urbanisme prévoit l’affichage de votre permis de construire en deux endroits :
- à la mairie,
- sur le site où votre projet de construction va être réalisé.
Les articles du Code d’urbanisme détaillent la façon dont le permis doit être affiché sur votre terrain. A savoir :
- le panneau d’affichage doit être rectangulaire avec des dimensions supérieures à 80 centimètres (les panneaux commerciaux de 80x120cm sont conformes — voir la réponse du Ministère à la question écrite no 1439),
- le le panneau d’affichage doit indiquer votre nom, votre raison sociale ou votre dénomination sociale, la date et le numéro du permis, la nature du projet, la superficie du terrain, l’adresse de l’hôtel de ville où le dossier a été déposé,
- il doit mentionner la surface de plancher admissible et la hauteur de la construction (en mètres par rapport au sol).
Le panneau doit également préciser la mention suivante :
« Droit d’appel :
Le délai de contentieux est de deux mois à compter du premier jour d’une période continue de deux mois d’affichage sur la base de ce signe (art. R. 600-2 du Code d’urbanisme).
Tout recours administratif ou contentieux doit, sous peine d’irrecevabilité, être notifié à l’auteur de la décision et au bénéficiaire du permis ou de la décision prise sur la déclaration préalable. Cette notification doit être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception dans les 15 jours francs à compter du dépôt du recours (art. R. 600-1 du Code d’urbanisme). »
N’ oublie pas !
Votre panneau doit être lisible et positionné de manière à ce que l’information qu’il contient soit facilement visible depuis la voie publique. Et cela, pendant toute la durée du chantier de construction.
Le décret du 30 mars 2017 complète ces dispositions. Maintenant, doit également apparaître sur votre affichage le nom de l’architecte auteur du projet architectural (si vous l’avez utilisé, surtout si la superficie totale de la construction existante et nouvelle dépasse 150m2),
Remarque : la date d’affichage du permis à l’hôtel de ville n’est plus obligatoire depuis le 4 juin 2018.
Comment contacter un huissier ?
- Dans l’annuaire téléphonique de votre département sous la rubrique « huissier de justice »,
- sur le site www.huissier-justice.fr, sous la rubrique « Répertoire »,
- en s’adressant à la Chambre des huissiers de justice de votre département,
- grâce au nouveau service Faisys qui vous permettra d’obtenir plusieurs citations des huissiers de justice qui lui sont affiliés.
Il n’existe pas de cadre de prix pour l’activité des conclusions, libre et soumise à la concurrence. C’est-à-dire que chaque huissier de justice est libre de proposer les honoraires qu’il souhaite.
C’ est pourquoi, avant toute intervention, il est préférable de demander à votre huissier de justice le montant qu’il vous facturera. N’hésitez pas non plus à préciser avec lui les détails de son service. Surtout si plusieurs interventions de sa part sont prévues au cours de la période de deux mois d’appel interjetée par des tiers. Selon la jurisprudence, une seule déclaration d’huissier ne suffit pas pour faire une présomption de continuité de l’affichage. Optez pour 3 laissez-passer d’huissier. Dans ce cas, l’huissier sera en mesure de vous offrir une somme forfaitaire.
Compte tenu de la liberté des frais sur l’activité des conclusions, le prix du service peut varier considérablement. Généralement parlant, dans les grandes villes ou dans les grandes villes, il faut 300 euros TTC par laissez-passer. Dans certaines régions, taux pratiqué est plus de l’ordre de 200 euros TTC. Parfois, dans la région parisienne, les tarifs peuvent être plus élevés.
Par exemple, vous trouverez ci-dessous les résultats d’une enquête que nous avons réalisée dans les Alpes-Maritimes avec 23 études d’huissiers de justice pour un paquet comprenant 3 constatations de l’affichage de permis de construire avec la rédaction d’une seule minute à la fin de la période de 2 mois. Les prix varient de 350€ à 1020€ TTC, avec une moyenne de 500€.
Combien coûte l’intervention d’un huissier de justice ?
Bon à savoir
Le coût d’un huissier de justice peut être inférieur à celui lié à une contestation de votre permis de construire : arrêt du site, procédure contentieuse,
etc. Comment l’observation de l’exposition est-elle effectuée par un huissier de justice ?
— Dès réception de la copie de la commande autorisant votre construction, vous pouvez contacter l’huissier de votre choix pour voir l’affichage.
— Obtenez un panneau d’affichage conforme à la réglementation (disponible dans le commerce de matériaux ou de grandes surfaces de bricolage).
— Dans les deux à trois jours, l’huissier se déplace pour la première fois sur le lieu de votre construction et profite généralement de l’occasion pour vous conseiller gratuitement sur l’installation de votre enseigne.
— L’huissier fait alors ses découvertes et peut les compléter avec des photographies.
— Les jours suivants, l’huissier vous envoie, par courrier ou par e-mail, les procès-verbaux d’observation.
— Selon la formule choisie, la déclaration peut être renouvelée une ou deux fois afin de bénéficier d’une présomption de continuité de l’affichage de votre permis de construire.
— Selon les différentes méthodes employés, certains huissiers interviennent sur le premier et le dernier jour de l’affichage seulement : au moment du premier passage, ils ont mis un sceau sur votre panneau. Après deux mois, ils lèvent le sceau et voient l’affichage continu de votre permis de construire.
Que se passe-t-il si votre voisin contestait encore l’affichage de votre permis de construire ?
Avec les conclusions de l’huissier, en l’absence de preuve contraire introduite par l’auteur de l’appel, toute action en annulation de votre permis de construire pour manque de publicité sera rejetée. Il en va de même pour toute action intentée au-delà de la période de purge de deux mois. En effet, l’observation émise par un huissier de justice a, en termes juridiques et conformément à la loi du 22 décembre 2010, « renforcé la force probante ». Selon cette loi relativement récente, la conclusion de l’huissier est authentique « jusqu’à preuve du contraire ». Sur le plan juridique, la conclusion de l’huissier de justice est une preuve « simple » qui contribue à l’établissement de « faits juridiques » par le juge, dont l’opinion est souverain dans un litige.
Bon à savoir
L’ huissier de justice peut également vérifier auprès du tribunal administratif si un appel est formé contre votre permis de construire.
( mis à jour du 31/07/2018) Depuis l’adoption de la loi ELAN (décret n° 2018-617 du 17 juillet 2018), le nouvel article R600-7 vous permet de demander un certificat de non-appel directement auprès du greffe du Tribunal administratif dont vous dépendez.
Que risquez vous en cas d’absence ou d’affichage médiocre ?
- Le défaut de présentation de votre permis de construire peut entraîner des amendes pouvant aller jusqu’à 1 500€. Votre permis de construire peut également être suspendu pour une période d’un an.
- Le délai de deux mois pour que vos voisins puissent exercer un litige contre vous ne court pas et la contestation reste toujours possible, jusqu’à 6 mois après l’achèvement des travaux (dépôt de DAACT — Déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux).
- Un tribunal civil saisi à la demande d’un un voisin qui estime souffrir d’un trouble anormal de voisinage peut ordonner la démolition de votre projet.
La possibilité de démolition de bâtiments construits en mépris d’une règle de droit privé a été confirmée par le Conseil constitutionnel dans l’article 10 de sa décision du 10 novembre 2017 en réponse à une question prioritaire de constitutionnalité.
Si vous ne pouvez pas justifier l’affichage, vous êtes aux mêmes risques !
La fiabilité de la constatation de l’affichage de permis de construire par un huissier de justice
Fiable, la déclaration de l’huissier n’est malheureusement pas absolue. Sauf sa date et l’identité et le statut de l’huissier de justice de son auteur, qui valent jusqu’à l’inscription de faux, la déclaration d’huissier peut être combattu par tous les moyens, y compris par des attestations. Les certificats (parfois de commodité) peuvent donc contredire directement les conclusions de l’huissier de justice, le juge doit alors décider de la contradiction en conservant la preuve qu’il juge la plus convaincante.
En passant, le passage de l’huissier, plusieurs fois, sur le terrain ne prouve pas, stricto sensu, la présence continue du signe entre les passages. En l’absence de preuve contraire, les juges posent généralement une sorte de simple présomption de continuité entre les passages de l’huissier de justice.
Pour lutter contre cette présomption de continuité, il sera nécessaire que la personne qui poursuit un appel (le demandeur) conteste le caractère visible et lisible du panneau provenant de la voie publique, ou apporte la preuve que le panneau a effectivement été enlevé entre les passages de l’huissier de justice.
C’ est précisément sur ce dernier point qu’Attestis apporte une valeur ajoutée complémentaire aux découvertes de l’huissier : grâce à nos processus brevetés utilisant la géolocalisation, l’Internet des objets et la Blockchain ; le panneau connecté Attestis est la seule solution qui fournit la preuve de continuité du rsquo ; affichage du permis de construire .
