Recouvrement : qui paie l’huissier ?

Le secteur du logement connaît actuellement une situation tendue, notamment en raison du nombre inférieur d’offres de logement offertes par rapport à celles demandées, ce qui entraîne une augmentation constante des prix des logements pendant plus d’une décennie par rapport aux prix des logements anciens et, par conséquent, des loyers qui sont en hausse, bien que ces dernières années cette année, l’augmentation pourrait être partiellement maîtrisé par un indice de tendance très lent.

Le législateur a travaillé et travaille encore à créer des amortisseurs à ce phénomène dans l’intérêt principal des locataires, cependant, étant rappelé que la plupart des locataires paient leurs loyers, car les en circulation sont estimés à environ 5% du montant total du loyer appelé.

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Néanmoins, le phénomène des loyers impayés fait partie d’un débat passionné entre propriétaires et locataires, le propriétaire étant généralement attaché à sa propriété, signe d’établissement dans la société mais aussi d’investissement synonyme de valeur de refuge ou de supplément à la retraite ou revenu en général

Générant une situation de conflit entre le locataire et le propriétaire, le loyer impayé nécessite l’aide de l’huissier de justice, avocat de terrain et habitué aux litiges de location, qui peut se révéler être un conseiller informé à la fois par son expérience et par la palette de ses compétences en la matière allant de l’amiable récupération à la procédure d’exécution sur le logement avec l’expulsion de la phase finale.

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I RÔLE DE L’HUISSIER DE JUSTICE AU STADE DU LOYER IMPAYÉ

Qu’ il s’agisse du bailleur ou de son locataire, aucun d’eux n’a intérêt à permettre à une situation de loyer impayé de prospérer au risque que, si elle se poursuit, cette situation ne devienne pas de plus en plus insoluble.

De plus, il est bon de conseiller à nos clients un dialogue avec le locataire responsable de l’exceptionnel afin de se tenir au courant de la situation de ce dernier. Par conséquent, une difficulté financière transitoire peut être résolue par un accord écrit de préférence entre les deux parties d’étaler dans un court laps de temps les arriérés de loyer.

Si le propriétaire et le locataire sont de bonne foi et de bonne volonté, le problème sera résolu rapidement et chaque partie aura obtenu satisfaction. Si le locataire reste silencieux ou ne respecte pas l’accord conclu entre lui et le bailleur, celui-ci n’aura pas d’autre solution, après évidemment la relance amiable de l’utilisation et une lettre recommandée avec demande d’avis de réception mérite avis, que de se tourner vers l’huissier afin d’obtenir le règlement de la dette locative et éventuellement le départ du mauvais payeur locataire.

L’ huissier de justice s’efforcera de conseiller au mieux son client afin de défendre ses intérêts, selon que le bailleur envisage une action de recouvrement seul ou simultanément avec l’introduction d’une procédure visant à expulser le locataire de son logement.

A/ Recouvrement des

A ce stade, l’huissier de justice peut notifier le locataire un simple citation à payer visée en particulier à l’article 1153 du Code civil. Cet acte extrajudiciaire constitue une preuve et constitue le point de départ d’un droit moratoire pour obtenir une ordonnance ou un jugement de paiement.

Si cette citation demeure inefficace et que les sommes réclamées ne sont toujours pas réglées, il peut être suggéré au propriétaire de mettre en place des mesures conservatoires qui, il faut le préciser, sont toujours suivies d’une ordonnance exécutoire permettant de les convertir en exécution d’une mesure.

Des formes et des conditions de fond sont nécessaires à la mise en œuvre de ces mesures provisoires. En ce qui concerne la forme, les mesures conservatoires sont des actes rédigés par les huissiers de justice qui exigent un bail écrit (article L.511-2 du Code de procédure d’exécution civile) ou, en l’absence d’un bail écrit, une autorisation du juge de l’exécution. Les conditions de fond complètent ce qui précède, car le bailleur doit prouver que les circonstances sont susceptibles de menacer le recouvrement de sa dette locative et que sa réclamation est fondée en principe.

Les mesures conservatoires peuvent être exercées sur les comptes bancaires du locataire, sur ses comptes en valeurs mobilières ou même sur ses biens meubles ou immeubles.

La transformation des mesures conservatoires en mesure définitive se fait au moyen d’une ordonnance exécutoire ordonnant le paiement. Le titre exécutoire peut être obtenu à la suite d’une ordonnance de paiement non contestée par le débiteur ou d’une citation devant le juge compétent, à savoir le tribunal d’instance dans le cas d’un bail résidentiel ou la Haute Cour dans le cas d’un bail commercial ou professionnel. Pour chacune de ces procédures, l’huissier de justice peut apporter son savoir-faire mais sans pouvoir représenter son client devant le tribunal compétent.

B/ Sacte d’actes en vue de la résiliation du bail

Le propriétaire peut également viser non seulement à récupérer les impayés mais aussi le départ forcé du locataire mauvais payeur.

Dans la grande majorité des cas, l’huissier doit signifier au débiteur une commande concernant la clause résolutoire du bail exécutoire contre le débiteur locataire, clause prévue à l’article 24 de la loi du 6 juillet 89 en ce qui concerne les baux pour l’usage principal ou mixte à l’usage du principal et professionnel logement et l’article L.145 à 41 du Code de commerce pour les baux commerciaux. Ce commandement est un acte obligatoirement servi par l’huissier de justice conformément à la loi.

Si, en matière commerciale, la clause résolutoire peut couvrir toute obligation du bail qui n’est pas remplie par le locataire, il en va de même pour une clause résolutoire insérée dans un bail principal ou dans un logement principal et un logement professionnel.

Dans ce type de bail, trois cas permettent d’utiliser la commande visée à la clause résolutoire : le défaut de paiement du loyer et des charges ou le non-paiement de la caution, la non-souscription d’assurance garantissant les risques locatifs et un troisième cas résultant de la loi no 2007-297 du 5 mars 2007 relative à la prévention de la délinquance, à savoir le non-respect de l’obligation d’utiliser pacifiquement des locaux loués à la suite de troubles du voisinage à la suite d’une décision de justice rendue en vigueur de la chose jugée

En l’absence d’une réaction du locataire dans un délai de deux mois ou d’un mois (absence d’assurance) en matière de logement et dans le délai d’un mois pour le locataire commercial, une citation peut être signifiée au locataire afin d’obtenir au juge un avis de l’acquisition de cette clause résolutoire par non-respect de ses obligations par le locataire. Une conclusion simple sera demandée au juge, qui peut toutefois, dans la mesure où la loi le permet (article 24 de la loi du 6 juillet 1989), accorder même automatiquement les délais au locataire. Mais une citation classique, appelée substance, sera nécessaire si, outre les cas couverts par la clause résolutoire, d’autres violations de ses obligations par le locataire ont été révélées.

La citation en reconnaissance du jeu de la clause résolutoire peut être rédigée par huissier, mais elle est obligatoirement signifiée par lui. Le juge, s’il fait droit à la demande du bailleur, peut ordonner le paiement des arriérés de loyer et d’une indemnité d’occupation jusqu’au départ définitif du locataire et prononcer ainsi la résiliation du bail et l’expulsion du locataire.

Il convient de noter que nous voyons souvent des dispositifs précisant que la clause résolutoire ne sera acquise qu’en cas de non-respect par le locataire des délais de paiement qui lui ont été accordés.

Il convient de noter un cas particulier, celui du bail notarié, le bail notarié lui-même constituant un titre exécutoire permettant le recouvrement forcé des loyers impayés mais ne permet en aucun cas l’expulsion du locataire, l’expulsion doit toujours faire l’objet d’un débat devant le juge.

Une attention particulière doit être accordée au congé accordé au locataire pour défaut de paiement du loyer. Ce congé, pour légitime et grave , est prévue par la loi du 6 juillet 1989 mais aussi par le Code de commerce, mais dans les deux cas, il convient de noter qu’un seul loyer en souffrance ne permettra pas la résiliation du bail, car le juge exigeant un défaut répété et délibéré du loyer

II/ HUISSIER ET EXPULSION

A/ Stication des actes et formalités avant l’expulsion

Une fois que la décision de justice a été obtenue, qu’il s’agisse d’une ordonnance provisoire ou d’un jugement avec ou sans exécution provisoire, cette décision doit être signifiée conformément aux règles des articles 502 et suivants du Code de procédure civile et L.411-1 du Code de procédure civile d’exécution afin d’être en mesure de recevoir l’exécution.

En l’absence d’exécution volontaire de la décision du tribunal par le débiteur, une commande de quitter les locaux pourrait lui être signifiée (article L.412-1 du CPCE), qui fera l’objet d’informations obligatoires à la représentant de l’État dans le département dans le cas d’un local destiné à être utilisé comme logement principal ou professionnel et logement principal. L’huissier de justice, bien sûr, prend en charge le sens de la commande, formalité obligatoire sous réserve d’un formalisme précis, c’est dans cet acte que l’huissier indiquera le délai accordé au locataire débiteur pour quitter les locaux et la date à partir de laquelle l’expulsion peut être effectuée.

Dans le cas des baux d’habitation, la loi prévoit un délai de deux mois pour quitter les locaux (sauf réduction en cas d’entrée dans les locaux par la loi) et le respect de la trêve hivernale, tandis que dans le cas des locaux commerciaux, aucun délai, sauf pour une période raisonnable, n’est prévu par la loi pour commander le locataire commercial de quitter les locaux (il n’y a pas non plus d’obligation d’informer le représentant de l’Etat dans le département).

Si, à la fin des délais impartis et obligatoirement inclus dans l’ordre de quitter les lieux, locataire reste sur place, l’huissier, après une tentative infructueuse, peut demander l’assistance de l’application de la loi afin d’être aidé à l’expulsion, qu’il s’agisse d’une salle de logement principale ou mixte professionnel et de logement principal ou même locaux commerciaux.

Parallèlement à cette procédure de retrait du locataire des locaux loués, une procédure de récupération peut bien sûr être suivie sur les biens meubles ou immeubles du locataire.

Le représentant de l’État préfet au Département dispose d’un délai de deux mois pour accorder son assistance. À la fin de cette période, il accorde soit l’aide de la Force publique, soit son refus est explicite, soit son refus est implicite et en raison du silence qu’il a gardé pendant ces deux mois.

B/ Expulsion et ses conséquences

A la fin du commandement envoyé au locataire, il pourra contacter l’huissier et remettre volontairement les clés à cet officier ministériel qui fermera la procédure par un rapport d’expulsion sur remise volontaire des clés par l’occupant. Sinon, la même procédure peut être suivie si l’huissier vient à apprendre que le locataire a quitté les locaux « à la cloche en bois », la loi lui permet, accompagné de deux témoins, d’entrer dans les locaux si la concurrence à l’application de la loi ne lui a pas encore été donnée.

L’ expulsion peut être effectuée de force avec l’aide des forces de l’ordre au terme de ces deux mois, un renvoi au juge de l’exécution peut être renvoyé si le mobilier reste dans les locaux et n’est pas repris par le locataire dans un délai d’un mois à compter de l’expulsion.

L’ huissier de justice ne manquera pas non plus de dénoncer le PV d’expulsion aux services fiscaux des contributions (article 1997 et 1999 du CGI) étant rappelé que cette formalité peut être assurée par le propriétaire lui-même.

Si l’assistance à l’application de la loi n’est pas accordée à l’huissier de justice par le préfet du Département, le bailleur a la possibilité de remettre en cause la responsabilité de l’État afin d’être indemnisée par ce dernier pour la poursuite de l’occupation des locaux par l’occupant. L’huissier de justice pourra intervenir ici pour écrire la demande d’indemnisation aux services de la préfecture.

Avocat de terrain et expérimenté en matière de litige de location, l’huissier de justice peut utilement conseiller le bailleur afin qu’il prend les meilleures garanties possibles dans le contexte de pré-litige et les décisions les mieux adaptées à l’exécution des mesures et le recouvrement du loyer impayé.

Article paru dans le magazine de la Chambre des Proprietors

www.chdp.asso.fr

JM